Rubén Luengas, Socio de Asesoría en Valuación de Activos,
y Elizabeth González, Consultora Senior en Valuación de Activos de KPMG en México
A pesar de la marcada incertidumbre y los pronósticos cautelosos durante el año pasado, al dar inicio 2021, el sector hotelero ha mostrado una recuperación mayor a la esperada. Las ocupaciones en hoteles de playa observaron incrementos constantes ayudados principalmente por los periodos vacacionales de fin de año y Semana Santa, así como el avance en el esquema de vacunación de Estados Unidos, que benefició ampliamente a los mercados dependientes de turistas provenientes de Norteamérica.
Por otra parte, el segmento de hoteles de ciudad se ha mantenido con ocupaciones estables, pero aún por debajo de los niveles de 2019. Incluso con tarifas accesibles y mayor flujo de viajeros que el reportado en 2020, algunos productos y sus inversionistas han comenzado a resentir los efectos de la nueva normalidad.
Ocupaciones híbridas
De acuerdo con las cifras más actuales de la Secretaría de Turismo analizadas por KPMG en México, el promedio de ocupaciones, incluyendo segmentos de playa y ciudad, se encuentra 53% debajo de aquellas registradas antes de la pandemia (entre 2003 e inicios de 2020). La combinación de reducción de tarifas, los periodos vacacionales y la relativa cercanía de algunos destinos favorecen el turismo carretero, ayudando a la rápida recuperación de grandes plazas como Acapulco, Puerto Vallarta y Nuevo Vallarta.
Por otra parte, el corredor de Los Cabos (San José del Cabo – Cabo San Lucas) y Cancún, plazas mayormente dependientes de turismo norteamericano, se beneficiaron de turismo nacional atípico durante el último trimestre de 2020, primordialmente acentuado por las atractivas ofertas del segmento de tres a cinco estrellas y gran turismo.
Al comenzar el proceso de vacunación, estas plazas comenzaron un periodo irregular de ocupación mixta (nacional e internacional), que algunos participantes del sector esperan que se prolongue hasta finales de 2021, cuando es posible que comience a observarse un retorno gradual a las tendencias de ocupación prepandemia: con una mayoría de huéspedes norteamericanos, tarifas estabilizadas y ocupación hotelera cercana a la observada en 2019.
Estos movimientos en el sector de hospitalidad han beneficiado principalmente al segmento de tres y cuatro estrellas, así como gran turismo, dejando atrás a los hoteles de lujo. Estos últimos, contrario a sus competidores más económicos, tuvieron que esperar más tiempo para recibir turismo extranjero y optaron, en su mayoría, por mantener las tarifas. Y aunque el panorama parecía esperanzador, cabe esperar el impacto que podría provocar el último cambio en la calificación de seguridad aérea de México, emitida por la Administración Federal de Aviación de Estados Unidos.
En línea con las tendencias generales en el país, la Ciudad de México permanece en el límite entre la estabilización y el repunte, con ocupaciones similares a la media de otras plazas, como Guadalajara, Monterrey o León. De acuerdo con información de DataTur analizada por KPMG en México, la tasa de ocupación promedio en hoteles de ciudad, que antes de la pandemia se ubicaba en un rango cercano a 60%, no supera 30% al cierre del trimestre más reciente de este año.
Descuentos y rangos amplios en tasas de capitalización
Con referencia a las transacciones, el sector hospitalidad continúa con un comportamiento volátil y, aunque algunos hoteles en Norteamérica han sufrido descuentos de hasta 40%al cierre de las transacciones de compra-venta, de acuerdo con reportes de CBRE, el rango medio de negociación se mantiene entre 10% y 20%.
Mientras tanto, el mercado mexicano ha comprendido pocas transacciones hoteleras desde el inicio de la pandemia. Hasta el cierre del tercer trimestre del año, aunque algunos participantes del sector han reportado ofertas de compraventa por cifras cercanas a los cierres antes de COVID-19, la mayor parte de las operaciones se han centrado en la construcción de nuevos productos, la renovación del inventario existente y la diversificación de los servicios ofertados para consolidar la ocupación.
Respecto a algunos productos que ostentaban ocupaciones promedio de 60%, el margen de ganancias (EBITDA, Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization, por sus siglas en inglés) previo a la pandemia se encontraba en un rango de entre 25% y 28%, de acuerdo con análisis de KPMG en México durante ese periodo.
En la medida en que los ingresos fueron afectados a lo largo de 2020, los costos fijos continuaron, ocasionando un EBITDA con tendencia a cero y, en algunos casos más graves, negativo. Por otra parte, de manera general, en los hoteles del segmento all-inclusive (generalmente ubicados en plazas costeras), aunque impactados durante el cierre forzoso del año pasado, el margen de ganancias se ha mantenido tendiente al 40% durante el periodo de recuperación comprendido entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021.
Principalmente derivado del bajo número de transacciones involucrando activos hoteleros en México, las tasas de capitalización (cap rates) han permanecido inestables – estos indicadores expresan el retorno esperado de una inversión e influyen en su valor presente, por lo que cualquier variación resulta clave. Al primer trimestre de 2021, KPMG en México ha observado tasas de capitalización de entre 6.5% y 7.5% en hoteles de playa, dependiendo de sus características.
Esto querría decir que sería necesario exigir un mayor rendimiento para algunos productos – como hoteles de ciudad – en los que el horizonte de recuperación parece ampliarse de la mano de las restricciones de viaje. Aunque el Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México reporta una tendencia al alza en el flujo de pasajeros, las cifras incrementan sobre todo durante los periodos vacacionales, por lo que el sector de viajeros de negocios parecería no proyectar cambios a mediano plazo. Debido a esto, plazas dependientes de este segmento turístico como Monterrey, Tijuana, Guadalajara y León, muestran cap rates más altas, con un rango más amplio de entre 7.5% y 10%, dependiendo de la ciudad.
Dentro del marco del inicio de la pandemia, el trayecto a la recuperación se mostraba complicado para el sector hotelero en general. Aunque el proceso ha expuesto diferencias estructurales en los patrones de consumo turístico, el horizonte de estabilización aparenta cercanía a mediano plazo para algunos segmentos, albergando mayores esperanzas de crecimiento a medida que avanzan los programas de vacunación en México y el mundo.
